1-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Uygulamada genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak anılan arsa payı satış vaadi karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa sahibine ait bir arsa üzerinde yapı inşa edilmesi ve inşaat bitiminde oluşan bağımsız bölümlerin taraflar arasında anlaşmaya uygun olarak bölüşülmesi vaatlerini içeren bir sözleşmedir. Bu sözleşme, arsa sahibinin herhangi bir finansal yük altına girmeden yalnızca arsa payını devredeceğini vaat ederek arsasını değerlendirmesini sağladığından ülkemizde çok yaygın olarak tercih edilen bir sözleşme türüdür. Sözleşme kapsamında yüklenici üzerine düşen edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibi, kullanıma hazır haldeki bağımsız bölümlere kavuşmakta, yüklenici ise kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılaşılabilecek olumsuz durumlar nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi her ne kadar arsa sahibi açısından masrafsız ve avantajlı bir sözleşme gibi gözükse de; sözleşme yapılmasından sonra inşaatın yarım kalması hatta inşaata hiç başlanmaması gibi olumsuz durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bu tür uzun süreli gecikmelerde arsa sahibi, başka bir yüklenici ile anlaşması ve yükleniciye devredilen arsa paylarını geri alması gibi konularda zorluk yaşamakta, uzun süren davaların sonuçlanmasının beklenmesi, inşaatın sürüncemede kalması gibi risklerle karşılaşmaktadır. Örneğin; sözleşme yapılan yüklenicinin inşaat ruhsatını almaması, inşaata hiç başlamaması, finansal güçlüğe düşerek inşaatı yarım bırakması tüm arsa sahiplerinin ikna edilememesi vb. gibi birçok nedenle inşaat tamamlanmadığında arsa sahibi yıllar boyunca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine devredilmesi vaat edilen bağımsız bölümlere kavuşmayı bekleyip hak kaybına uğrayan taraf durumuna düşebilir. Bunun gibi arsa sahibinin arsayı tüm takyidatlardan ari ve inşaat yapımına uygun vaziyette teslim etmemesi nedeniyle yüklenici çeşitli zararlara uğrayabilir.

2- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kararlaştırılan Süreler

a-İnşaat Süresi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi nasıl belirlenmelidir?

Taraflar, arsa üzerinde inşa edilecek yapının özelliklerine ve inşaatın kapsamına göre kendi beklentilerini karşılayacak bir sürede inşaatın bitirilmesini kararlaştırabilirler. Örneğin taraflar tek binadan oluşacak bir yapı için inşaatın 12 ayda tamamlanacağını, 4 bloktan oluşan yapı için projenin 18 ayda tamamlanabileceğini belirleyebilir veya inşaatın 18 Nisan 2025 tarihinde tamamlanacağı şeklinde belirli bir tarih öngörebilirler. Belirlenen süre tarafların anlaşmasına ve karşılıklı olarak mutabık kalmalarına bağlıdır. Ancak bu örneklerdeki gibi sözleşmede yalnızca inşaatın bitirme süresinin belirlenmesi yeterli değildir.

b-İnşaat Ruhsatının Alınma Süresi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının alınması gereken sürenin belirlenmesi neden önemlidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin gerçekleşebilmesi için arsa sahipleri tarafından yükleniciye arsada yapılacak inşaat ile ilgili tüm idari ve yasal izinlerin alınmasını ve bu işlemlerin takip edilmesini sağlamak üzere bir vekaletname düzenlenmektedir. Yüklenici yapacağı binadaki tüm iş ve işlemleri kendisi takip edeceğinden inşaatın başlangıç aşamasında inşaat ruhsatına başvurulması ve ruhsatın alınması ile ilgili tüm işlemleri yaparak inşaata başlamalıdır. Ancak taraflar sözleşmede inşaat ruhsatına başvurulması ve ruhsatın alınması ile ilgili herhangi bir süre şartı getirmediğinde; arsa sahibinin gecikme ile ilgili itirazları sonuçsuz kalabilir. Örneğin; “Yüklenici bu inşaatı yapı ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde tamamlayacaktır” şeklindeki ifadede inşaat ruhsatının sözleşmeden sonraki 15. ayda alınması ihtimali vardır. Bu örneğe göre inşaat ruhsatı sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15. Ayda alındığında inşaatın tamamlanmasına ilişkin süre bu tarihten itibaren 18 ay olarak hesaplanacak ve yaşanan bu gecikme ile ilgili arsa sahiplerinin uzun bir müddet beklemeden yasal haklarını kullanması mümkün olamayacaktır. Bu nedenle inşaatın bitirileceği süre kadar inşaat ruhsatının alınacağı sürenin de sözleşmede kararlaştırılması gerekir.

Emsal nitelikli Yargıtay 23. Hukuk Dairesi konuya ilişkin kararında, sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaat ruhsatının alınmaması nedeniyle arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi taleplerinin kabulüne ilişkin verilen kararı onamıştır. 2013/8140 E.- 2014/1638 K. Sayılı ve 05.03.2014 tarihli bu kararda;

“Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı yüklenici arasında 14.11.2011 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat süresinin ruhsattan itibaren bir yıl olarak belirlendiğini,sözleşme tarihinden sonra üç ay içinde ruhsat alınacağının kararlaştırılmasına ve bir yıl geçmesine rağmen davalının ruhsat almadığını, inşaata başlamadığını, edimini yerine getirmediğini, sözleşmede olmamasına ve müvekkilinin rızası alınmamasına rağmen sözleşmeyi tapuya şerh ettirdiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve şerhin terkinini talep ve dava etmiştir. Davalı, ruhsat için belediyeye başvurduğunu ancak ruhsat alamadığını, belediyece ruhsat verilmesi halinde sözleşmeyi yerine getireceğini, davacı ile birlikte hareket ederek belediyeye başvurmaları gerektiğini, davacının belediyeden daha kıymetli yer alacağı düşüncesiyle sözleşmeden ve üzerine düşenleri yerine getirmekten kaçındığını, davacının haksız davranışları neticesinde ruhsatı alamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; sözleşmeyle noter onayından itibaren üç ay içinde ruhsat alınması ve inşaata başlanmasının öngörüldüğü, davalının dava konusu taşınmaza ilişkin olarak belediyeye ruhsat başvurusunun bulunmadığı, bu nedenle ruhsat çıkmadığı anlaşıldığından soyut iddialara değer verilemeyeceği, davalının kendine düşen edimleri yerine getirdiğini ve ifa imkânsızlığı olduğu hususunu kanıtlayamadığı, davalı yüklenicinin sözleşme hükümlerine uygun davranmamış olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, tapu kaydı üzerine konan şerhin kaldırılmasına, davalının harcamaları yönünden ise karşı dava açılmadığından dava açmakta bağımsızlığına karar verilmiştir” şeklinde belirtilmiştir.

c-Arsanın Yükleniciye Teslim Edileceği Sürenin Belirlenmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye arsanın teslim edileceği sürenin belirlenmesi neden önemlidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin geciktiği iddiası ile açılan davalarda sıklıkla yüklenici tarafından yapılan savunmalardan biri de arsanın yükleniciye gereği gibi teslim edilmediği, bu nedenle yüklenicinin inşaata başlayamadığı yönündeki itirazlardır. Özellikle arsa üzerinde bir takım takyidatların olması, arsa üzerinde yıkılması gereken yapıların bulunması, arsa üzerindeki bağımsız bölümlerde kiracıların oturması gibi durumlarda arsa sahiplerine yaşanan gecikmeden dolayı kusur atfedilmesi ihtimali bulunmaktadır. Bu gibi durumlarda takyidatların kimin tarafından kaldırılacağı veya arsa üzerindeki binanın yıkım işlemlerinin hangi tarafça tamamlanacağının belirlenmesi yanında; gerek taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılması gerekse de arsanın fiilen yükleniciye teslimine ilişkin tarihin belirlenmesi ve bu teslimin bir tutanak yardımı ile kayıt altına alınması bu konuda yaşanabilecek olumsuzlukları engellemek açısından faydalı olacaktır.

d-Sözleşmeyi İmzalamayan Arsa Sahiplerinin Onayının Alınacağı Sürenin Belirlenmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeyi imzalamayan arsa sahipleri varsa bunlarla sözleşme yapılması için bir süre belirlenmesi neden önemlidir?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” verilmesi zorunludur. Ancak uygulamada bazen arsa sahiplerinin bir kısmı ile yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, bu sözleşmede her iki tarafın borç ve yükümlülükler altına girdiği ancak yüklenicinin tüm arsa sahipleri ile sözleşme yapamaması nedeniyle inşaata başlayamadığı görülmektedir. Bu durumda sözleşme imzalayan arsa sahipleri sözleşmede bir inşaat süresi belirlemiş olmalarına ve bu süre geçmiş olmasına rağmen yasal olarak sözleşmeden kaynaklanan haklarını kullanamamakta, ancak geçersiz sözleşmenin hüküm ve sonuçları çerçevesinde talep hakları gündeme gelmekte zarar talepleri ise kabul görmemektedir. Bu nedenle; eğer sözleşme bir kısım arsa sahipleri ile yapılıyorsa yüklenicinin belirli bir sürede örneğin 3 ayda diğer arsa sahipleri ile de anlaşma yapacağı ve en geç 3 aylık bu sürenin sonunda inşaata başlanacağı belirlenerek inşaat süresinin belirsiz olmasının ve uzun süre işlemsiz beklenmesinin önüne geçilebilir.

e-Cezai Şart Belirlenmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmedeki edimlerin taraflarca süresinde yerine getirilmemesi halinde cezai şart ödeneceğinin belirlenmesi neden önemlidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yer verilen hükümlerden bir diğeri de tarafların sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini sözleşmeye uygun şekilde ve sözleşmede belirlenen sürede yerine getirmedikleri takdirde birtakım cezai şartların uygulanacağına dair maddelerdir. Örneğin sözleşmede belirlenen sürede inşaatın tamamlanmaması halinde bu tarihten itibaren sözleşme konusu iş tamamlanıncaya kadar yüklenicinin her ay için arsa sahiplerine daire başına aylık belirli bir cezai şart tutarını ödeyeceği sözleşmede belirlenebilir. Yine arsa sahibi açısından arsanın teslimi açısından birtakım yükümlülükleri yerine getireceği belirlenmişse bu sürede edimin yerine getirilmemesi halinde cezai şart ödeneceği kararlaştırılabilir. Taraflar bu cezai şartı ödemek zorunda kaldıklarında yüksek tutarlı ekonomik külfet altına gireceklerinden cezai şartın kararlaştırılması sözleşmeyi süresinde bitirme konusunda bir önlem olarak etkilidir. Örneğin, inşaat ruhsatının belirlenen sürede alınmaması veya inşaatın belirlenen sürede tamamlanmaması hâlinde arsa sahiplerine her ay belirli tutarda cezai şartın ödeneceği kararlaştırılabileceği gibi arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshederek belirli bir tutarda cezai şartı yükleniciden talep edebileceğine ilişkin de sözleşmeye hüküm eklenebilir.
Sözleşmenin süresinde bitirilmemesi haline ilişkin sözleşmeye eklenen cezai şartlar, sözleşmenin süresinde bitirilmesi için fazladan ekonomik yük altına girmekten kaçınacak taraflar açısından önlem niteliğinde olduğu gibi bu durumun yaşanması halinde tarafların zararlarının bir kısmını telafi etmesine imkan verir.

Sonuç olarak;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken diğer birçok konu gibi süre konusunun da titizlikle irdelenmesi ve sözleşmenin tarafların mutabık kalacakları şekilde mümkün olduğunca ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken bu konularda uzman ve deneyimli bir hukukçudan yardım alınması ileride hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.