Ay: Şubat 2022

ALT KİRA VE ECRİMİSİL

I-ECRİMİSİL KAVRAMI

Bilindiği üzere; bir taşınmazı maliki ya da o taşınmaz üzerinde başkaca hukuka uygun bir sebebe dayanan kişiler kullanabilir. Mülkiyet haricindeki hukuka uygun olarak bir taşınmazdan faydalanma anlamındaki hukuki dayanaklar birden fazla olabilir. Bunlara örnek olarak sükna hakkı (TMK md.823), intifa hakkı (TMK md.794 vd.), kira akitleri (TBK md.299 vd.) gösterilebilir. Taşınmazdan faydalanan kişinin bu faydalanması hukuka uygun herhangi bir nedene dayanmıyorsa ne olacaktır? İşte bu halde ecri misil kurumu devreye girmektedir.

Ecri misil, anlam olarak “bir malın kullanılmasından doğan yararların para ölçüleriyle takdiri”[1] anlamına gelmektedir. Kanunlarımızda ecri misil adı altında bir düzenleme yapılmamıştır. Ancak Yargıtay, verdiği kararlarla ecrimisilin ne olduğu, zamanaşımı süresi, şartları vd. gibi hususlarda ecri misil kurumuna anlam kazandırmıştır. Kısa bir tanım yapmak gerekirse ecrimisil (tazminatı), taşınmaz malikinin ya da taşınmazı hukuka uygun bir şekilde kullanma hakkı olan kişinin; hukuka uygun herhangi bir sebebe dayanmaksızın taşınmazı kullanan, taşınmazda zilyet sıfatıyla bulunan yani taşınmazı işgal eden kişiden isteyebileceği tazminattır. Yakın tarihli bir kararında da Yargıtay şu tanımlamayı kullanmıştır;

“Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.” [2]

A-ECRİ MİSİL TAZMİNATI TALEP EDEBİLMENİN ŞARTLARI

Yukarıda tanıma göre ecri misil tazminatının talep edilebilmesi için üç şart bulunmaktadır. Bunlar;

-İlk şart, haksız işgal fiilinin hak sahibinin rızasının ya da hukuka uygunluk nedeninin bulunmamasıdır. Hak sahibinin baştan itibaren taşınmazın kullanılmasına rızası olmayabileceği gibi; verilen rızanın sonradan geri alınması da haksız işgal sonucunu doğurabilecektir.

-İkinci şart işgalde bulunanın kötü niyetli olmasıdır. Yani taşınmazı kullanan kişinin o taşınmazda hukuka uygun bir neden olmaksızın bulunduğunu bilmesi ya da bunu bilebilecek durumda olmasıdır.

-Üçüncü ve son şart ise, haksız işgal sebebiyle hak sahibinin zarara uğramasıdır. Zarar kullanılan şeyin yıpranması, zarar görmesi olabileceği gibi; hak sahibinin yoksun kaldığı semereler ve kâr da zarar kapsamında değerlendirilmektedir.

B-ECRİ MİSİL TAZMİNATININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Ecri misil tazminatı, günlük hayatta genel olarak kira alacağı ile karıştırılmaktadır. Ancak niteliği itibari ile ecri misil tazminatı kira alacağından tamamen farklıdır. Hukukumuzda ecri misil kavramının Yargıtay uygulaması ile tanımlandığını ifade etmiştik. İşte bu meyanda ecri misil tazminatının hukuki niteliği de içtihatlarla açıklanmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu 1937/29 Esas ve 1938/10 Karar sayılı kararıyla ecri misil tazminatını ilk olarak tarafların anlaşması bulunmasa dahi kira sözleşmelerine benzetmiştir. YİBGK sonradan verdiği 1945/22 Esas ve 1950/4 Karar sayılı kararı ile önceki kararından dönmüş ve ecri misil tazminatının niteliğini “haksız fiil” olarak kabul etmiştir. Hukukumuzda ecri misil tazminatının esası, halen haksız fiilden kaynaklanan tazminat esaslarınca çözümlenmektedir. Bu anlamda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, haksız işgalin haksız fiil olduğunu ifade etmiştir.

“… Ecrimisil, haksız işgal sebebiyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir …” [3]

C-ECRİ MİSİL TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR

Ecri misil tazminatı, taşınmazda yapılacak olan keşif sonrasında alınacak bilirkişi raporu marifetiyle hesaplanmaktadır. Rapor düzenlenirken dikkat edilecek kıstaslar yine içtihatlarla belirlenmiştir. Buna göre emsal kira bedelleri araştırılmalı, emsal kabul edilen taşınmazın dava konusu taşınmaza göre üstün ve aşağı yönleri tespit edilmeli ve buna göre hakkaniyete uygun bir ecri misil bedeli belirlenmelidir. Yine tanzim edilecek bilirkişi raporu, hakimin ve tarafların denetimini açık ve gerekçeli olmalıdır. Birkaç örnek içtihata yer vermek gerekirse;

“Ayrıca, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.”[4]

“Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.” [5]

D-DAVANIN AÇILACAĞI MAHKEME VE ZAMANAŞIMI

Haksız işgalden kaynaklı tazminat davası için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ecri misil tazminatına ilişkin alacaklar, haksız fiilden farklı olarak 5 yıllık zamanaşımına tabiidir.

II-ALT KİRA KAVRAMI

Kira sözleşmesinin ne olduğu 6098 sayılı TBK’nun 299.maddesinde “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Alt kira ise aynı kanunun 322/1.maddesinde “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.” şeklinde ifade edilmiştir. Yine aynı maddenin 2.fıkrasına göre alt kira akdinin kurulabilmesi için esas kira sözleşmesinde asıl kiracıya izin verilmiş olması gerekmektedir.

III-ALT KİRA VE ECRİ MİSİL

Yazımızın önceki bölümünde ecri misil ne olduğundan ve kimden istenebileceğinden bahsetmiştik. Günlük hayatta esas sözleşmede kiraya verenin kira alacağına kavuşamamasından kaynaklı olarak; alt kiracının haksız işgalci olduğundan bahisle ecri misil tazminatı talebinde bulundukları, alt kiracının tahliyesi için icra ve dava yoluna başvurdukları görülmektedir. Kanımızca bu mümkün değildir. Zira hukuki anlamda usulüne uygun olarak kurulan bir alt kira sözleşmesi uyarınca; alt kiracının asıl kiraya verenle arasında hiçbir ilişki bulunmamaktadır. Bu anlamda asıl kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe usulüne uygun kurulan alt kira sözleşmesinin geçerliliği de devam etmektedir. Kira sözleşmesi, kanuna göre sürenin dolması, tarafların anlaşması ve mahkeme kararı ile sona ermektedir. Bu bağlamda esas kira sözleşmesi kanunun öngördüğü yollardan biriyle sona erdirilmeksizin alt kiracının haksız işgalci olduğundan ve ecri misil ödeme sorumluluğundan bahsedilemeyecektir. Yargıtay da verdiği kararlarda bu hususa dikkat çekmektedir;

“Davacı kiralananın ¾ payına malik olup davacının bu payını 01.03.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı …’na kiraya verdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Keza davacının kendi kiracısına bir yıl süre ile sınırlı olmak koşulu ile 27.06.2006 tarihinde verdiği muvafakatname ile taşınmaz davalıya alt kiraya verilmiştir. Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi yada ortadan kalkması ile ikinci kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermiş olur. Somut olayda davacı, 01.03.2004 başlangıç tarihli olup 01.03.2009 tarihinde yenilenen asıl kira ilişkisinin 11.02.2010 tarihinde tek yanlı olarak keşide edilen noter ihtarı ile ortadan kalktığı buna bağlı davalı alt kiracının taşınmazı kullanma hakkını yitirdiği iddiasına dayanmıştır. Ne var ki bir kira sözleşmesinin feshi ya mahkeme kararı ile, veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür. Söz konusu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karşılıklı irade beyanları ile veya kiralananın tamamen yok olması ile sona erdiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmamıştır. Davacının kendi kiracısı ile düzenlediği kira sözleşmesi usulüne uygun olarak feshedilmediğinden veya kiracının tahliyesi için tahliye davası açılmadığından sözleşme tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak davalı alt kiracının fuzuli şagil olduğundan bahsedilmesi mümkün değildir. Davacı kendi kiracısına yönelik akdin feshi ve tahliye davası açtığından veya sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğinden bahsetmemiştir. Bu durum karşısında alt kiracı olan davalının kullanma hakkını yitirdiğinden söz edilemeyeceğinden davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru değildir.” [6]

“Davacı kiralananın ¾ payına malik olup davacının bu payını 01.03.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı Sevil Hacısüleymanoğlu’na kiraya verdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyaya sunulan 01.06.2009 başlangıç tarihi ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava dışı Sevil Hacısüleymanoğlu’nun taşınmazın bir kısmını davalıya kiraladığı anlaşılmaktır.

Davacı, 01.03.2009 başlangıç tarihli asıl kira ilişkisinin 11.02.2010 tarihinde tek yanlı olarak keşide edilen noter ihtarı ile ortadan kalktığı buna bağlı davalı alt kiracının taşınmazı kullanma hakkını yitirdiği iddiasına dayanmıştır. Ne var ki bir kira sözleşmesinin feshi ya mahkeme kararı ile, veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür. Söz konusu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karşılıklı irade beyanları ile veya kiralananın tamamen yok olması ile sona erdiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmamıştır. Davacının kendi kiracısı ile düzenlediği kira sözleşmesi usulüne uygun olarak feshedilmediğinden veya kiracının tahliyesi için tahliye davası açılmadığından sözleşme tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları

bağlar. Kiralayan tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak davalı alt kiracının fuzuli şagil olduğundan bahsedilmesi mümkün değildir. Davacı kendi kiracısına yönelik akdin feshi ve tahliye davası açtığından veya sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğinden bahsetmemiştir. Bu durum karşısında alt kiracı olan davalının kullanma hakkını yitirdiğinden söz edilemeyeceğinden davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru değildir.” [7]

“Dava konusu baz istasyonunun kurulu olduğu alanı dava dışı ….. 1.1.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile önceki malikler İbrahim, …, …., …., …, …. ve …..’dan kiralamış ve 1.5.2011 başlangıç tarihli 3 yıl süreli sözleşme ile de davalı şirkete alt kiraya vermiştir. Yani davalı şirket taşınmazda alt kiracı olarak bulunmaktadır. Davacı Şirket dava konusu taşınmazı satın almış olmakla önceki kiralayanların (eski malikler) halefi haline geldiğinden ancak kendi kiracısına karşı dava açalabilir. Davacı, halefi olduğu kira sözleşmesinin tarafı olmayan alt kiracı davalı şirketin tahliyesini talep edemeyeceği gibi …….. ile yapılan kira sözleşmesine dayanarak taşınmazı kullanan davalı hakkında elatmanın önlenmesi isteminde de bulunamayacağından davaya devam edilmesi halinde açılan davanın ret edilmesinin gerektiği, davalının dava açılmasına sebebiyet vermediği, dolayısıyla vekalet ücreti ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasının doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalı vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü, yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.” [8]

Anlatılanlar ışığında asıl kira sözleşmesinde yer alan bir hüküm ve/veya muvafakate binaen kurulan alt kira sözleşmesi uyarınca alt kiracının fuzuli şagil olamayacağı açıktır. Bu kapsamda kanımızca kiraya veren, öncelikle asıl kira sözleşmesini kanunen öngörülen usullerle sona erdirmeli, bu durumdan yazılı olarak alt kiracıyı haberdar etmelidir. Alt kiracı bu bildirim üzerine halen kiralananı kullanmaya devam etmekte ısrarcı olursa haksız işgal ve ecri misil gündeme gelebilecektir.


[1] https://sozluk.adalet.gov.tr/ecrimisil

[2] (8. HD 2018/2813 Esas ve 2019/416 Karar)

[3] (HGK 2004/1-120-96 sayılı kararı)

[4] (1. HD 2013/16267 Esas ve 2014/4059 Karar)

[5] (1. HD 2017/3747 Esas ve 2017/4705 Karar)

[6] (6. Hukuk Dairesi 2012/11745 Esas ve 2013/5300 Karar)

[7] (6. Hukuk Dairesi 2014/7448 Esas ve 2014/10433 Karar)

[8] (6. Hukuk Dairesi 2016/1931 Esas ve 2016/3590 Karar)